BERLIN
03.03.2011 | Berlin
7. GSW / CBRE WohnmarktReport
Berlin: Andrang auf gute Lagen und hochwertige Wohnungen
- Angebotsmieten durchschnittlich um 4,5 Prozent auf 6,11 Euro pro Quadratmeter gestiegen
- Unterschiede zwischen Innenstadt und Außenbezirken verstärken sich
- Zunehmender Mangel an begehrten Wohnungen in Top-Lagen
- Charlottenburg-Wilmersdorf mit höchsten Durchschnittsmieten
- Neues Scoring misst Attraktivität für Investoren
- Mittlere Preise für Eigentumswohnungen steigen um 7,9 Prozent
Der Aufwärtstrend bei Wohnungsmieten und Kaufpreisen für Ei-gentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser in Berlin hat sich 2010 fortgesetzt. Der Mittelwert der Angebotsmieten stieg im vergangenen Jahr um 4,5 Prozent von 5,85 Euro auf 6,11 Euro pro Quadratmeter. In fast allen Stadtteilen nahmen die Mieten frei angebotener Woh-nungen zu. Neben Mitte (+ 13,7 Prozent) und dem wiederentdeckten Charlottenburg-Wilmersdorf (+10,7 Prozent) gab es auch in Pankow (+8,5 Prozent) und Friedrichshain-Kreuzberg (+7,2 Prozent) deutliche Anstiege zu verzeichnen. Einzig in Marzahn-Hellersdorf gingen die Mieten im Vergleich zum Vorjahr zurück (-2,4 Prozent). Unterschiedlich entwickel-ten sich die Preise auch hinsichtlich der Ausstattung: Für das teuerste Zehntel der angebotenen Mietwohnungen stieg der Mittelwert für Gesamtberlin um fast 14 Prozent.
Im Gegensatz dazu stieg der Mittelwert des am günstigsten angebotenen Zehntels nur um 2,9 Prozent. Ei-gentumswohnungen erlebten 2010 von allen Segmenten des Berliner Wohnungsmarkts den stärksten Boom: Der Mittelwert der Angebotspreise für Eigentumswohnungen stieg um 7,9 Prozent und liegt nun bei 1.739 Euro pro Quadratmeter. Auch die Angebotspreise für Mehr-familienhäuser legten im vergangenen Jahr zu und stiegen um 4,1 Prozent auf 1.110 Euro pro Quadratmeter. Die stärksten Preisanstiege gab es in diesem Segment mit 38,2 Prozent in Spandau. Dies sind die zentralen Ergebnisse des 7. WohnmarktReports und des 4. Wohnkos-tenAtlas für Berlin, den die GSW Immobilien AG in Zusammenarbeit mit dem Immobilien-dienstleistungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) erstellt hat. Für die Studie wurden 274.930 Mietangebote sowie 142.239 Kaufangebote für Eigentumswohnungen und 4.821 Kaufangebote für Mehrfamilienhäuser der Jahre 2009 und 2010 ausgewertet.
Charlottenburg-Wilmersdorf bleibt Spitzenreiter bei Mieten
Wie bereits in den vergangenen Jahren ist Charlottenburg-Wilmersdorf auch 2010 der Berli-ner Stadtteil mit den höchsten durchschnittlichen Angebotsmieten. Nach einem Preisanstieg von 10,7 Prozent liegt der Mittelwert nun bei einem Quadratmeterpreis von 7,52 Euro. In besonders begehrten Lagen, wie rund um den Kurfürstendamm, liegen die Quadratmeter-preise teilweise sogar über 16 Euro. Auch in den anderen Marktsegmenten liegt Charlotten-burg-Wilmersdorf vorne: Mit 5,50 Euro pro Quadratmeter ist der Bezirk im unteren Markt-segment Spitzenreiter, mit 13,18 Euro pro Quadratmeter im oberen Marktsegment an zweiter Stelle der Berliner Bezirke.
Berlin-Mitte mit größtem Anstieg bei den Angebotsmieten
Den größten Anstieg bei den Angebotsmieten erreichte mit 13,7 Prozent der Bezirk Mitte. Der Mittelwert über das gesamte Marktsegment liegt derzeit bei 6,25 Euro. Damit nimmt Mitte im berlinweiten Ranking nur den fünften Platz ein. Dies liegt vor allem an der heterogenen Struktur des Bezirks: Im Altbezirk Mitte konzentrieren sich die hochwertigen Wohnungen. In diesem Segment stiegen die Angebotsmieten im Vergleich zum Vorjahr sogar um 14,7 Pro-zent. Moabit und Wedding werden hingegen von einfachen Wohnungen in Alt- und früheren Sozialbauten dominiert. Die Preise für dieses untere Segment verzeichneten mit 8,2 Prozent einen geringeren Anstieg. Dieser liegt jedoch noch immer deutlich über dem Wert für Ge-samtberlin.
Gute Stimmung bei Investoren in Mehrfamilienhäuser – starker Aufschwung bei Eigentumswohnungen
Sowohl auf dem Markt für Eigentumswohnungen als auch auf dem Markt für Mehrfamilien-häuser sind die Preise gestiegen. Besonders bei den Eigentumswohnungen zeigt sich ein ho-hes Lagebewusstsein der Marktteilnehmer. Der Preismittelwert der Eigentumswohnungen in Berlin-Mitte ist zweieinhalbmal so hoch wie in Spandau, dem Schlusslicht des Teilmarkts. „Durchschnitt ist out, Differenzierung ist in“, meint Thomas Zinnöcker, Vorsitzender des Vor-standes der GSW. „Für Investoren und Bestandshalter wird es immer wichtiger, den Mikro-standort und die Qualität der einzelnen Objekte ins Auge zu fassen.“ Bei den Mehrfamilien-häusern war der Preisauftrieb mit 6,7 Prozent im unteren Marktsegment am stärksten. „Hier wird der Wunsch nach einer hohen Anfangsrendite deutlich und die Erwartung, dass das sehr niedrige Preisniveau für einfache Wohnungen weiter steigt“, meint Michael Schlatterer, Team Leader Valuation bei CBRE.
Bei Eigentumswohnungen stieg der Mittelwert der Angebotspreise um 7,9 Prozent auf 1.739 Euro pro Quadratmeter. Die größten Anstiege hatte mit 21 Prozent der Bezirk Mitte zu ver-zeichnen. Der Mittelwert beträgt hier 2.559 Euro pro Quadratmeter. Im obersten Marktseg-ment wurden sogar Mittelwerte von 4.756 Euro erreicht. Auf dem zweiten Platz liegt Fried-richshain-Kreuzberg. Nach einem Anstieg um 2,5 Prozent liegt der mittlere Preis hier bei 2.194 Euro pro Quadratmeter. Diese gute Platzierung ist vor allem auf die äußerst attraktiven Mikrolagen etwa am Paul-Lincke-Ufer zurückzuführen. Gefolgt wird Friedrichshain-Kreuzberg von Pankow, wo der mittlere Quadratmeterpreis derzeit bei 2.119 Euro liegt. Dies entspricht einer Steigerung im Vergleich zum Vorjahr um 8,7 Prozent. Preisrückgänge gab es hingegen in den Bezirken Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf und Neukölln. Die mittleren Angebots-preise sanken in diesen Bezirken um 1,8 bis 11,4 Prozent. Gleichzeitig werden hier auch die niedrigsten Preise erzielt.
Auch auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser steigen die Preise. Über ganz Berlin wurde ein Anstieg der mittleren Angebotspreise um 4,1 Prozent festgestellt. Dabei zeigte sich, dass vor allem im unteren Marktsegment die Preise deutlich zulegten. Im oberen Marktsegment ver-hielten sich die Investoren dagegen sehr zurückhaltend. In der Folge sanken die Preise um 1,5 Prozent.
Den prozentual höchsten Anstieg der Angebotspreise verzeichnete Spandau. Um ganze 38,2 Prozent nahmen die Preise zu und liegen nun bei einem mittleren Wert von 1.323 Euro pro Quadratmeter. Den zweithöchsten Anstieg gab es in Charlottenburg-Wilmersdorf. Die Preise zogen um 27 Prozent an. Der Bezirk hat mit 1.676 Euro auch den höchsten Mittelwert der Angebotspreise vorzuweisen. Auch in Pankow (15,9 Prozent) und in Marzahn-Hellersdorf (14,6 Prozent) stiegen die Preise für Mehrfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr deutlich. Für Marzahn-Hellersdorf, aber auch für Spandau, sind die Preisanstiege vor allem ein Indiz für die höhere Qualität der angebotenen Objekte. Signifikante Rückgänge gab es lediglich in Neukölln. Die Preise sanken in diesem Bezirk um 11 Prozent auf 843 Euro pro Quadratmeter, was zugleich den niedrigsten Wert im gesamten Stadtgebiet darstellt.
Wohnkostenbelastung in historischer Mitte und westlichem Zentrum am höchsten
Rund 40 Prozent ihrer Haushaltskaufkraft müssten Mieter in Berlins teuersten Wohnlagen für die Warmmiete aufwenden, wenn sie jetzt dorthin zögen. Rund um die Flaniermeile „Unter den Linden“ liegt der Wert sogar bei knapp 50 Prozent. Auch rund um den Rosenthaler Platz und den Ludwigkirchplatz in Charlottenburg-Wilmersdorf müssen Mieter einen hohen Anteil ihrer Kaufkraft in die Miete investieren. Die Wohnkostenquote dieser Gebiete liegt bei 37,5 beziehungsweise 36,3 Prozent. Die Wohnkostenbelastung in den Gebieten rund um den Niko-las- und den Schlachtensee sowie in Lichterfelde-West und Heiligensee ist hingegen moderat. Dies liegt hauptsächlich daran, dass die hohen Mieten in einem angemessenen Verhältnis zur lokalen Kaufkraft stehen.
Geringe Wohnkostenbelastung vor allem in den Außenbezirken
Vor allem in den Quartieren am Stadtrand ist die Wohnkostenbelastung sehr gering. Beson-ders günstig sind die Mietpreise im Verhältnis zur Kaufkraft in Mahlsdorf in Marzahn-Hellersdorf. Die Wohnkostenquote beträgt in diesem Stadtteil nur 17,2 Prozent. Aber auch in Rudow-Ost, Bohnsdorf, Alt-Marienfelde und Alt-Wittenau überschreitet die Wohnkostenquote die 20-Prozent-Marke nicht. Weitere günstige Gegenden sind Waidmannslust und Hellersdorf-Nord. „Betrachtet man das Verhältnis von Mieten und lokaler Kaufkraft wird deutlich, dass Berlin trotz der Marktverengung in den attraktivsten Innenstadtlagen von sozialer Woh-nungsnot nach wie vor weit entfernt ist“, sagt Thomas Zinnöcker.
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