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Haus modernisiert (Foto: Lothar Ferstl/dpa)

Streit um Mieterhöhung vor dem BGH

Das Geld reicht ohnehin kaum zum Leben - und jetzt das: Ein Berliner Hartz-IV-Empfänger soll nach einer Modernisierung seines Wohnhauses 240 Euro mehr Miete zahlen. Noch ist die Erhöhung nicht spruchreif, an diesem Mittwoch prüft der Karlsruher Bundesgerichtshof (BGH) den Fall. Mieterschützer erhoffen sich Klarstellungen auch für andere Betroffene. (Az. VIII ZR 21/19)

Um was genau geht es?

Die Vermieterin hat das Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929 auf Vordermann bringen lassen. Fassade und oberste Geschossdecke wurden gedämmt, die Balkone auf etwa fünf Quadratmeter vergrößert. Ein vor Jahrzehnten stillgelegter Fahrstuhl ist nun wieder in Betrieb. Die Kosten sollen auch die Bewohner über deutlich höhere Mieten tragen. Für den Hartz-IV-Bezieher ist das kaum zu stemmen: Seine Miete lag zuletzt schon bei rund 575 Euro, plus 90 Euro Heizkostenvorschuss. Vom Amt bekommt der Mann fürs Wohnen gut 460 Euro im Monat.

Dürfen Vermieter so drastisch die Miete erhöhen?

Tatsächlich dürfen Modernisierungskosten bis zu einer gewissen Grenze an die Mieter weitergegeben werden. Bis Jahresanfang konnten Vermieter die Jahresmiete um elf Prozent der anteiligen Kosten erhöhen, seither sind es noch acht Prozent. Neu ist die sogenannte Kappungsgrenze: Wegen Modernisierungen darf die Miete binnen sechs Jahren um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen, bei niedrigeren Mieten (weniger als sieben Euro pro Quadratmeter) um maximal zwei Euro. Für den Fall gilt noch die alte Rechtslage.

Wie können sich Mieter wehren?

Dass modernisiert wird, müssen Mieter in aller Regel hinnehmen. Sie haben allerdings ein Sonderkündigungsrecht. Entsteht durch die Arbeiten viel Lärm und Dreck, können sie unter Umständen zeitweise die Miete mindern. Menschen, die sich ihre Wohnung ohnehin kaum leisten können, schützt das Gesetz außerdem ausdrücklich vor der drohenden Mieterhöhung: Sie soll immer dann ausgeschlossen sein, wenn sie «eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist». Betroffene müssen diesen Härteeinwand gleich nach Ankündigung der Modernisierung geltend machen. Ob er berechtigt ist, wird allerdings erst später geprüft, wenn die Miete tatsächlich steigen soll.

Wie stehen die Chancen für den Berliner Mieter?

Im Moment nicht schlecht: Nach einem Urteil des Berliner Landgerichts müsste der Mann wegen seiner «beengten wirtschaftlichen Verhältnisse» nach der Modernisierung nur 4,16 Euro im Monat mehr zahlen. Dass er allein auf knapp 86 Quadratmetern wohnt, spielte für die Richter keine Rolle. Sinn und Zweck des Härteeinwands sei gerade, dass sich auch Mieter mit wenig Geld ihre Wohnung nach einer Modernisierung noch leisten könnten. Der Mann war als Kind mit seinen Eltern in die Wohnung gezogen. Ihm könne nicht der Vorwurf gemacht werden, er habe von Anfang an über seine Verhältnisse gelebt. Entscheidend ist aber, wie der BGH den Fall sieht. Dort wehrt sich die Vermieterin gegen das Berliner Urteil.

Was bedeutet das Verfahren für andere Mieter?

Der Deutsche Mieterbund hofft, dass mit dem Karlsruher Urteil deutlicher wird, in welchen Fällen Mieter eine finanzielle Härte geltend machen können. Klärungsbedarf sieht Geschäftsführer Ulrich Ropertz vor allem bei der Wohnungsgröße. Gerade Großvermieter argumentierten oft nach dem Motto: «Zieh doch in eine kleinere Wohnung - dann ist sie für Dich auch wieder bezahlbar.» Nach seiner Beobachtung modernisieren zwar die wenigsten Vermieter, um Mieter loszuwerden. Trotzdem laufe es im Ergebnis oft darauf hinaus. Auch nach der Reform seien Mietsteigerungen von 20 bis 40 Prozent möglich. «Das ist für die betroffenen Haushalte ein ziemlicher Hammer.» (dpa)